Omslagartikel Bijna één op de vijf kantoorgebouwen in Nederland staat structureel leeg. Tegelijkertijd is er grote vraag naar studentenwoningen, appartementen voor starters én monumentaal wonen in historische panden. Het lijkt een logische optelsom, maar de transformatie van kantoren naar woningen komt maar aarzelend van de grond » Linda Huijsmans ‘We hebben meer gebouwd dan we sommige gebouwen daarvoor gewoon te mooi’, nodig hebben’, is de nuchtere meent Piet Oskam. conclusie van Piet Oskam, directeur van het Centrum Innovatie Bouwkolom, CIB. ‘De kantorenmarkt trekt mo-Potentie menteel weer aan, maar er staat bijna 6 miljoen De belangstelling voor transformatie ontstond vierkante meter kantoorruimte leeg, 19 procent voor het eerst in de jaren negentig toen een dip in van het totaal. Een leegstandspercentage van tus-de economie ervoor zorgde dat de kantorenmarkt sen de 5 en 8 procent is goed voor de markt, maar inzakte. Theo van der Voordt, universitair hoofdmet deze cijfers hebben we echt een probleem.’ docent aan de Technische Universiteit Delft en Dieleegstanddoetzichmetnamevoorbijver-auteurvanhetrecentelijkverschenenboek Transouderde panden. De nieuwe kantoren trekken formatie van kantoorgebouwen, ontwikkelde in vanwege hun moderne technologische voorzie-die periode een instrument waarmee gebouwen ningen en goede bereikbaarheid over het alge-gescand kunnen worden op hun geschiktheid meen gemakkelijk nieuwe bedrijven aan. Het zijn juist de panden die zij achterlaten, waarvoor ma-‘ER IS NIETS LEUKERS DAN kelaars meestal geen nieuwe huurders meer kunnen vinden. GEBOUWEN ZONDER ZIEL WEER Niet iedereen ziet dat echter als een probleem. Voor beleggers levert een pand ook als het leeg-NIEUW LEVEN IN TE BLAZEN’ staat vaak nog een aardig rendement op en de bouwbranche zelf lijdt aan koudwatervrees als voor transformatie. Met deze ‘transformatiepohet gaat om transformatie, merkt Oskam. ‘Er is tentiemeter’ kan in korte tijd een inschatting genog niet veel kennis op dit gebied.’ maakt worden van wat het kost om een leeg- Leegstand ziet hij daarom op dit moment voor-staand pand te transformeren in woningen of anal als een maatschappelijk probleem. Ongebruik-dere functies, wat de opbrengsten zullen zijn en te gebouwen werken verloedering van een buurt voor welke potentiële doelgroepen dat mogelijk in de hand en veroorzaken gevoelens van onvei-interessant is. ligheid. Tegelijkertijd bestaat er grote behoefte Volgens Van der Voordt zijn daarbij drie zaken aanwoningenvoormetnamestudentenensenio-vanbelang:‘Demarkt,delocatieenhetgebouw ren die graag in de stad wonen. Het ligt dus voor zelf. De markt bepaalt hoe lang het pand naar de hand dat gemeenten en de markt dit probleem verwachting leeg zal staan en hoe groot de vraag samen oppakken. is naar andere functies zoals studenten-of senio ‘Een pand een nieuwe bestemming geven is renhuisvesting. De locatie bepaalt deels ook de vaak een stuk goedkoper en milieuvriendelijker geschiktheid voor woningbouw. Ligt het dicht bij dan slopen en opnieuw bouwen. Bovendien zijn een snelweg of onder een aanvliegroute van Nakantoo pagina 14, 27-01-2007 © Het Financieele Dagblad Stijlvolle grandeur Michael Brandt woonde tot volle tevredenheid in een comfortabele woning in Wassenaar. Toen zijn vrouw slechter ter been werd, ging het echtpaar op zoek naar een gelijkvloerse bungalow in de buurt. In plaats van Wassenaar wonen ze nu echter in hartje Den Haag. Een jaar geleden betrokken ze daar een etage van ruim 300 vierkante meter op de begane grond in het Billitongebouw. ‘Alles is hier om de hoek’, zegt Brandt tevreden. Grondstoffenbedrijf Billiton dankte het in 1938 in de Nieuwe Haagse-Schoolstijl gebouwde hoofdkantoor in 1985 af. Het is een tijdje gebruikt door een school tot het vorig jaar werd omgebouwd tot een complex met luxeappartementen. Opvallend is de stijlvolle entree, waar de marmeren trap, maar vooral het prachtige glas in lood indruk maken. ‘Als Vereniging van Eigenaren zien we er streng op toe dat deze hal ook zo blijft’, zegt Michael Brandt. ‘De verleiding is natuurlijk groot om er een plantje of een bankje neer te zetten, maar dat mag geen afbreuk doen aan de stijlvolle grandeur van deze entree.’ Dat ze eigenlijk in een oud kantoor wonen, daar merken Michael Brandt en zijn vrouw weinig van. Alleen de aanleg van twee open haarden leverde nog een behoorlijk gepuzzel op. Daar hadden de ontwerpers in hun oorspronkelijke plannen natuurlijk geen rekening mee gehouden. Het oorspronkelijke gebouw is helemaal leeggehaald, tot er alleen een vloer en steunkolommen overbleven, waarna de ruimte, deels in overleg met de nieuwe bewoners, opnieuw is ingedeeld. De gevel aan de straatkant is helemaal intact gebleven, aan de achterkant zijn er balkons toegevoegd. Het voormalige parkeerterrein vormt nu een tuin, de auto’s van de bewoners staan onder de grond. Een nadeel is er ook. Doordat er nu een groot terras is aangelegd op het dak, valt er minder licht de hal in dan voorheen. Maar daar staat tegenover dat Billiton een kunstwerk dat overbodig is geworden in het huidige kantoor, om niet heeft afgestaan aan de huidige bewoners. Schiphol, dan houdt het snel op. Verder moet je kijken of er voorzieningen en winkels in de buurt zijnenhoehetgesteldismetdebereikbaarheiden of je te maken hebt met bestemmingsplannen van de gemeente. Ten slotte moet je kijken of het gebouw zelf geschikt is: hoe is de draagstructuur en het draagvermogen, kunnen er balkons aan gehangen worden en eventueel een verdieping bovenop gezet? Dat laatste is interessant voor de ontwikkelaar, want hoe meer woningen er gerealiseerd worden, hoe hoger de opbrengst.’ Gemeenten zijn steeds meer bereid mee te werken en hoewel er van bewust beleid nog nauwelijks sprake is, verandert dat snel. Amsterdam heeft sinds oktober van 2006 een kantorenloods, maar Rotterdam heeft al ruime ervaring met transformatie. Toen daar in 1990 het GEB-kantoorindeRochussenstraatleegkwamtestaanzag oortijd de Stichting Studentenhuisvesting Rotterdam, het huidige Stadswonen nv, mogelijkheden. Na een grondige verbouwing kon zij vijf jaar later 235 nieuwe studentenwoningen in gebruik ne- men, midden in de stad en dicht bij hogescholen en universiteit. Een ander Rotterdams project, de transformatie van het belastingkantoorin de Puntegaalstraat tot appartementen, noemt Theo van der Voordt als een zeer geslaagd voorbeeld van transformatie. ‘Vaak bestaat binnen de bouwwereld de nodige koudwatervrees en dat is niet helemaal onterecht. Kantoren leveren geld op, woningen een stuk minder. Het is een hele stap om eerst een flinke investering te doen zonder enig zicht op de Een bewoner van het voormalige Billiton hoofdkantoor daalt de trap af naar de statige entree pagina 15, 27-01-2007 © Het Financieele Dagblad Omslagartikel Een van de in aanbouw zijnde penthouses die zijn toegevoegd aan het voormalige kantoorpand aan de Amsterdamse Sloterkade, met links op de foto directeur Luigi Prins van Cobraspen Vastgoedontwikkeling opbrengst. Dan kan een mix van functies een oplossing zijn en daar hebben ze in de Puntegaalstraat voor gekozen. 26.000 vierkante meter kantoor werddaaromgetoverdin 201woningen, zestien kleinere kantoren, bedrijfsruimten en ateliers.’ Nieuw impuls Van koudwatervrees heeft Cobraspen Vastgoedontwikkeling uit Haarlem geen last. Integendeel. Directeur Luigi Prins heeft al bijna 25 jaar ervaring met het nieuw leven inblazen van oude gebouwen.‘Juist panden waarniemandietsinziet, pakken wij graag aan. Er is niets leukers dan gebouwen zonderzielweer nieuwleven in teblazen.’ Een van zijn meest geslaagde projecten noemt hij het Stoops Bad in Overveen. ‘Dat was een oud zwembad en stond lange tijd leeg. Niemand wist er raad mee en het dreigde gesloopt te worden. Wij hebben gezorgd dat het behouden bleef door er een woonfunctie voor aan te vragen. Er zijn luxeappartementen in gemaakt. Daarna heeft het pand de monumentenstatus gekregen.’ Prins vindt transformatie dé manier om gebouwen die technisch op zijn, een nieuwe impuls te geven, of het nu voor een kantoor is of voor wo ningbouw. Toch begrijpt hij ontwikkelaars wel die ervoor terugschrikken. ‘Het is inderdaad een bewerkelijk proces. Om dat te kunnen leiden heb je een goede bouwkundige achtergrond nodig.’ Opdevraagnaarhoerendabel dezemaniervan werken is boven de technisch veel eenvoudiger mogelijkheid van slopen, antwoordt Prins: ‘Het is maar hoe je naar een project kijkt. Wij streven altijd naar creatieve oplossingen. Daarvoor moet je heel goed kunnen rekenen, maar de beloning is uiteindelijk vele malen groter. We buiten architecturale details graag uit en zoeken altijd de historie achter een pand uit. Dat draagt bij aan het imago en daarmee de waarde van een pand.’ Bijzonder trots is hij op Bloomingdale, waar hij vijftig exclusieve appartementen realiseerde in het voormalige hoofdkantoor van het elektriciteitsbedrijf PEN. ‘Daar zitten veel bijzondere dingen in diehet pand een heel eigen karakter geven: hoge ruimten, bronzen raamelementen, en van het voormalige ketelhuis hebben we een zwembad gemaakt. Daardoor behoudt het pand een heel eigen, exclusief karakter.’ Maar Prins opereert niet uitsluitend in het top- segment van de woningmarkt. In Amsterdam wordt de laatste hand gelegd aan een bedrijvenverzamelgebouw dat omgetoverd is in een appar tementencomplex. Waar eerst kantoren van on- der andere RTV Noord-Holland en de Amsterdamse Federatie Woningcorporaties waren gehuisvest, ontstaat nu het complex Sloterstyn met 34 appartementen die net boven de vrijesectorkoopgrens liggen. De woningen, waarvan de kleinste 75 vierkante meter meet, gingen weg vanaf 249 duizend euro. ‘Dat complex hebben we helemaal gestript tot alleen het betonskelet overbleef. Er zit een heel nieuwe gevel in en bovenop hebben we twee penthouses gebouwd en het pand is een beetje uitgebreid.’ Het is moeilijk om goede aannemers te vinden die een project als dit willen en kunnen leiden. Dat gold ook voor het complex Sloterstyn. ‘Daar konden we niemand voor vinden. Daarom hebben we het zelf maar gedaan.’ Kantorenloods Het zijn projecten als Sloterstyn waar Cor Brandsema blij van wordt. Sinds een paar maanden is hij kantorenloods in Amsterdam, dat daarmee als eerste gemeente in Nederland bewust de link legt tussen het kantorenoverschot enerzijds en het woningtekort anderzijds. De opdracht van de kantorenloods is om de mogelijkheden te onder pagina 16, 27-01-2007 © Het Financieele Dagblad FOTO’S:ROGERDOHMEN Ruimtelijk gevoel Gijs Mul (31) heeft net een appartement gekocht in een voormalig kantoorpand aan de Sloterkade in Amsterdam. Behalve een verdieping met twee penthouses boven op het bestaande pand, zijn er ook een aantal nieuw gebouwde appartementen toegevoegd. ‘Ik merk er weinig van dat hier ooit kantoren hebben gezeten’, zegt hij. ‘Het pand is helemaal gestript tot alleen het betonskelet overbleef. Het heeft een nieuwe gevel gekregen en is daarna opnieuw ingedeeld en weer opgebouwd en er is een parkeergarage.’ De managing consultant bij een executive search-bureau hield eigenlijk niet van nieuwbouw en toch koos hij voor een appartement in uitgerekend het nieuwste deel van het kantorencomplex. ‘Het is toch comfortabel. Alles doet het gewoon. Bovendien heeft dit pand charme. Het is dat ik weet dat dit gebouw al lang hier staat, want het voelt helemaal nieuw. De gevel ziet er strak uit, er is gespeeld met kleurverschillen en de kant die uitkijkt op het water is helemaal van glas. Dat geeft een heel ruimtelijk gevoel.’ Hij is in de eerste plaats gevallen voor de locatie; aan het water, dicht bij een winkelrijk gebied en niet ver van de snelweg. ‘Het is erg moeilijk om in Amsterdam appartementen te vinden van rond de 100 vierkante meter die ook nog ruim zijn opgezet en midden in de stad staan. Daaraan merk je toch wel dat het pand er toch al enige tijd moet hebben gestaan.’ zoeken om structureel leegstaande panden te Als de samenwerking eenmaal tot stand geko-steeds vaker ook gekeken naar de omgeving waartransformeren tot andere functies. ‘We zijn daar-men is, fungeert de kantorenloods als degene die in het staat en juist die speelt meer en meer een bij op zoek naar zeer diverse toepassingen, zoals namens de gemeente de voorwaarden voor trans-doorslaggevende rol, merkt Cor Brandsema: studentenhuisvesting of broedplaatsen voor kun-formatie regelt en obstakels wegneemt. Bijvoor-‘Neem een bedrijventerrein als Amstel-3, in Zuidstenaars, maar ook hotels en woningen. Het gaat beeld door wijzigingen van het bestemmingsplan oost. Lange tijd is daar erg monotoon gebouwd. dan zowel om tijdelijke als om permanente voor-sneller mogelijk te maken en de erfpachtsituatie Dat willen we graag doorbreken door er niet meer zieningen.’ desgewenst aan te passen. alleen werken, maar ook wonen mogelijk te ma- De loods functioneert in de praktijk als contact-Al is hij nog maar een paar maanden aan het ken. In de Amsterdamse binnenstad geldt juist het persoon en bemiddelaar tussen alle betrokken werk, toch merkt Brandsema dat de bereidheid om omgekeerde. Om te voorkomen dat alle bedrijven over transformatie na te denken, bij alle partijen daar wegtrekken, heeft het stadsdeel een grens ge- DE BEREIDHEID OM OVER snel toeneemt. Daar is hij blij mee. ‘We zullen wel trokken bij ruimten vanaf duizend vierkante memoeten. Onze behoefte aan kantoorruimte zal al-ter. Is een pand groter, dan moet het in principe TRANSFORMATIE NA TE DENKEN leen maar afnemen. Er komen steeds meer flex-een bedrijvenfunctie houden.’ plekken, de bevolkingsgroei neemt af en er wordt Nog een stap verder is het multifunctionele NEEMT SNEL TOE vaker werk uitbesteed naar lagelonenlanden.’ bouwen, waarbij een pand zodanig wordt uitge- Als tekenend voorbeeld van die laatste ontwik-rust dat het met wat simpele ingrepen op meerdepartijen. ‘Ook in Amsterdam staat 18 tot 20 pro-kelingnoemthijhetsplinternieuwepanddatABN re manieren te gebruiken is. In tijden van grote cent van de totale voorraad leeg. Dat is veel te Amro wilde laten bouwen voor zijn ict-afdeling in bedrijvigheid komt er dan een kantoor, en desgeveel. Als een pand volgens ons geschikt is voor Holendrecht, in Amsterdam Zuidoost. Toen de wenst kan het later weer worden gebruikt als wotransformatie, proberen we in gesprek te komen plannen klaar waren, bleek een groot deel van het ning, als school of als atelierruimte. Maar daar met de betreffende projectontwikkelaars en ma-werk te zijn verhuisd naar India en was al die kan-loopt de bouwwereld nog niet heel warm voor, kelaars.’ toorruimte niet meer nodig. Brandsema is nu met signaleert Theo van der Voordt. ‘Flexibel bouwen Ook Brandsema loopt daarbij tegen de aarze-de bank en andere partijen in gesprek om de plan-is ingewikkeld. Er is weliswaar een trend in het lendehoudingaandiedezepartijenvaaknogken-nentetransformerentotontwerpenvooracht-tot zogenoemdeIFD-bouwen—industrieel,flexibel merkt. ‘Dan proberen we ze over de streep te trek-negenhonderd woningen. en doelmatig — maar zodanig bouwen dat een ken door bijvoorbeeld mogelijkheden op andere, Uiteindelijk heeft iedereen er belang bij dat de pand voor compleet verschillende functies gevoor hen lucratievere locaties aan te bieden.’ waarde van een pand blijft stijgen. Daarvoor wordt schikt is, is voorlopig nog een stap te ver.’ . pagina 17, 27-01-2007 © Het Financieele Dagblad